Regionale demografische Unterschiede

In den nächsten 20 Jahren werden in der Schweiz aufgrund der grossen Babyboomer-Jahrgänge sehr viele Rentner und Senioren dazu kommen. Über die ganze Schweiz betrachtend lässt sich dieser klare Trend feststellen. Jedoch gibt es beträchtliche Unterschiede, wenn einzelne Gemeinden miteinander verglichen werden. Diese Unterschiede werden in der folgenden Grafik aufgezeigt. Abbildung 1 zeigt einen Scatterplot mit den Seniorenquotienten für jede Schweizer Gemeinde im Jahr 2020 auf der x-Achse und im Jahr 2040 auf der y-Achse. Dabei wurden die Gemeinden in unterschiedliche Grössenklassen aufgeteilt. Die schwarz gestrichelte Linie im 45 Grad Winkel zeigt einen gleichbleibenden Quotienten. Die oberhalb liegenden Gemeinden weisen daher einen steigenden Quotienten auf und die darunter liegenden einen sinkenden. Die steilere Linie definiert eine Verdoppelung des Seniorenquotienten: In Gemeinden, die über dieser Linie liegen, ist der Seniorenquotient im Jahr 2040 mehr als doppelt so hoch wie heute. Der Seniorenquotient ist definiert als die über 80-Jährigen dividiert durch die 20-65-Jährigen.

Es lässt sich bei den allermeisten Gemeinden eine deutliche Vergrösserung des Quotienten feststellen. In 1’410 Gemeinden (65% aller Gemeinden) findet mindestens eine Verdoppelung statt, in 419 Gemeinden (19%) sogar eine Verdreifachung des Seniorenquotienten. Nur in 26 Gemeinden (1%) wird im Jahr 2040 ein tieferer Seniorenquotient erwartet als im Jahr 2020. Tendenziell lässt sich erkennen, dass die Grossstädte eher unter dem Durchschnitt liegen. Jedoch verhalten sich die Gemeinden sehr unterschiedlich. Die einzige Stadt mit über 20'000 Einwohnern, welche 2040 jünger ist als 2020, ist Montreux (hellrot markiert). Eine andere spannende Erkenntnis ist, dass die Tessiner Städte, verglichen mit den anderen Grossstädten, bereits alte Montreux Lugano Zürich Dietikon Uster Bellinzona, Chur, Thun Bevölkerungen aufweisen (Lugano ist in dunkelrot markiert), die aber bis 2040 noch älter wird. Ebenfalls alte Bevölkerungen weisen die Voralpenstädte Thun und Chur auf (sie liegen in der Grafik in hellrot oberhalb von Lugano gemeinsam mit Bellinzona). Die grösste Stadt der Schweiz Zürich (dunkelrot markiert) ist im Jahr 2020 sehr jung. Dies verändert sich auch bis 2040 kaum. Ein interessantes Beispiel sind zwei Gemeinden im Raum Zürich. Diese sind Uster und Dietikon, welche aufgrund ihrer Lage und Bevölkerungsgrösse sehr ähnlich sind. Sie sind beide grosse Vororte von Zürich mit rund 30'000 Einwohnern. Beim Vergleichen der Altersstruktur der beiden Gemeinden wird jedoch augenscheinlich, dass Uster eine deutlich ältere Bevölkerung hat. Zudem lässt sich erkennen, dass der Seniorenquotient von Uster mit 8% im Jahr 2020 noch nicht besonders hoch, steigt jedoch in den 20 Jahren stark auf 15% an. Daraus lässt sich schliessen, dass in Uster aktuell viele Menschen in einem Alter zwischen 65 und 80 leben. In Dietikon hingegen steigt der Seniorenquotient lediglich von 7% auf 9% an. Diese strukturellen Unterschiede der Gemeinden haben auch signifikante Auswirkungen auf prognostizierte Leerwohnungsziffern. Eine Prognose der Leerwohnungsziffer für die Gemeinde Uster auf Basis des «tiefen» Bevölkerungsszenarios beträgt für das Jahr 2040 24.8%, während für die Gemeinde Dietikon 0.0% prognostiziert wird (ziffre). Diese beträchtlichen und nicht immer offensichtlichen Unterschiede der einzelnen Gemeinden zeigen die starke Relevanz auf, einzelne Gemeinden separat in ihrer Altersstruktur zu betrachten. Folgender Scatterplot zeigt den Anteil an Personen im Arbeitenden Alter also 20-64-Jährigen an der Gesamtbevölkerung. Die Punkte stellen dabei jeweils eine Schweizer Gemeinde dar und deren Farbe repräsentiert die Grösse der Gemeinde. Die schwarz gestrichelte Linie zeigt den Gleichbleibenden Quotienten auf.

Es fällt auf, dass beinahe alle Punkte der Gemeinden unterhalb der schwarzen Linie liegen. Dies zeigt, dass viele Gemeinden 2040 weniger und oftmals sogar deutlich weniger Personen im Arbeitsfähigen Alter haben werden, im Vergleich mit der Gesamtbevölkerung. Daher wird die allgemeine Bevölkerung von immer weniger Menschen abhängig. Diese Beispiele zeigen, dass sich sowohl die Altersstruktur heute als auch deren Veränderung in den kommenden 20 Jahren innerhalb der Schweiz stark unterscheiden. Dabei ist einerseits ein deutlicher Unterschied zwischen ländlichen und städtischen, grossen und kleinen Gemeinden ersichtlich. Dies ist nicht überraschend. Aber auch auf den ersten Blick vergleichbare Gemeinden aus derselben Region – hier illustriert durch Dietikon und Uster – können sich bezüglich ihrer Demografie stark unterscheiden. Dabei kratzt die hier präsentierte Analyse nur an der Oberfläche. Es existieren unzählige weitere solche Beispiele. Um informierte Investitionsentscheidungen am Immobilienmarkt treffen zu können, ist es daher unerlässlich die demografischen Risiken eines Immobilienportfolios und einer Immobilieninvestition zu verstehen und strukturiert zu analysieren.

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